第三十四章：商业地产的布道者与社会活动家

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大部分开发商更适合于做一个商业场所的建造商和供应商。但也有像华润、中粮、万达等这样有资源有实力从资本市场获得长线资金的公司。它们有耐心有实力与政府、商家、消费者共同来培育成熟的市场，来获得更大的价值。</p>

房地产世界：你认为商业地产怎样实现价值化，有人说“资产证券化”是最终必须走的途径？</p>

朱凌波：这个前提是金融体系的完善。商业地产的真正属性是不动产，是一种金融产品。商业地产要实现的价值，就是要通过资产证券化，实现值化。运营商通过将商业做旺，租金不断的提升，人流不断聚集，然后估值打包上市，可能市场价值上市翻10倍20倍。</p>

所以它最终的价值一定在资本市场实现，靠金不可能实现。所以成熟的商业地产实体运营要做好，资本市场也必须做。实体运营是他的灵魂，资本市场是的翅膀，是这么一个关系。</p>

房地产世界：这是否意味着开发商完成自己建造商和供应商的角色后，要抽身而退？</p>

朱凌波：这确实涉及到了商业地产的退出机制问题。开发商将商场建完后，可以将商场卖给基金，由稳健的专业基金持有、有专业运营公司来管理商场。或通过REITs上市，实现资产证券化，国外的REITs分的很细，比如有专门针对社区Mall的REITs。商业地产的长线特性，决定了它需要一个稳定的经营环境，而基金信托可以在其中发挥自己的能量</p>

房地产世界：你觉得中国的商业地产距离成熟，还有多长的时间要走？</p>

朱凌波：按照国外的规律，城市化达到百分之八十，房地产的主要形态就不是新开发商品房，而是存量房的交易，也就是我们常说的二手房。在住宅地产转变的同时，商业地产也逐渐走向成熟，中国区域发展不平衡因此不好说，但即便是像北京这样的一线城市，商业要达到美国和日本先进的水平，至少还有二三十年的路要走。</p>

《坚守理想的社会活动家》</p>

《商业文化》2013年4月</p>

文/刘炳如</p>

在“空想家朱凌波”的微博上，记者看到的是一个长发披肩，满胡须的朱凌波，眼神流露出反叛和不屑，但是出现在记者面前的朱凌波却平添了几分温和，外表儒雅、态度和蔼。与他交流，会听到他浓郁的东北方言，以及他身上显现的豪放之气。</p>

他的名片赫然印着“全国工商联房地产商会商业不动产专业委员会主任““亚太商业不动产学院院长”两大头衔。</p>

翻手诗歌 覆手地产</p>

20世纪 80年代是诗歌风起云涌的时代，狂飙突进的创作激情席卷整个诗坛。在诗歌风起的年代，大学生校园诗歌作为一个重要而独特的存在，在当代文学史上留下了浓墨重彩的一笔。</p>

当时的大学生诗坛如同群雄逐鹿的江湖，各地自立门派，大学生诗人依靠独门秘籍，扬名武林。在白山黑水的吉林省长春市，毕业于吉林财贸学院（现名吉林财经大学）金融系的朱凌波便是这场校园诗歌浪潮的参与者和见证者。作为参与者，他极力鼓吹诗歌。他反叛，他不屑，大有一番“天下之大，舍我其谁”的气概。在崇拜朦胧诗的年代里，他大谈对朦胧诗的不屑。“他们这茬人（朦胧诗人）作为一个高峰已经过去了，虽然在文学史上写上了重重的一笔，他们的诗还以1976年的格调嘶喊着、对扑面而来的第三次浪潮和大趋势竟无动于衷�6�8�6�8</p>

我为他们感到可悲可怜，当然这不能怪他们，这是时代和社会的产物。未来的诗坛是属于我们的！”</p>

学生时代的朱凌波反叛，毕业后的朱凌波因诗歌而辗转，他毕业后在银行工作了三年，后来放弃了这个当时被认为最好的职业，1987年，又到《牡丹江日报》成为了一名记者。朱凌波当时的想法很简单，就是想写点东西。但是在理想和现实面前，朱凌波发现了体制下的艰难。朱凌波开始考虑现实的问题：“年轻时候，可以叛逆，但随着年龄的增长，就会考虑现实问题，这时候，理性因素占的比例就会加大。‘在他看来，人应该寻找到理性和激情的结合点，在充满激情的同时，保持理性。如果过于激情，那就如同火焰，引火烧身、推而广之，无论是社会，还是人生，都要找到一个结合点，才能更加从容面对自己以及周围的人。</p>

1989年，朱凌波正式进入商界。初入商海，他首先面临转型的阵痛。当朱凌波第一天去公司上班时，公司总经理第一眼见到留着长发的朱凌波时，说：“朱先生，勉为其难，请先把长发剪掉吧。”对于心高气做的朱凌波来说，断发无疑是一种人格侮辱，但他又不得不面对现实，在公司附近的一家红星理发店，朱凌波剪掉了长发，理发师傅的每一剪刀下去，朱凌波都心如刀割，难以言说，满地诗意的长发代表着一个时代的终结，也预示着一个诗人的转身离开。朱凌波用第一个月的薪水购买了西服、领带、皮鞋，改变了诗人的作派。在朱凌波多年好友，目前仍活跃于诗坛的苏历铭看来，‘一旦离开诗歇，他（指朱凌波）会在心里彻底埋葬诗歌，虽然一直有些不解，但从他山河不变的目光中我能体会出诗歌曾给他的伤害。’然而朱凌波认为，他远离诗歌，只是人生的转型，由狂放不羁到西装革履；由富有激情到充满理性。这次转型对他的人生起着重要作用，“我对世界、人生、生命有了一个更为深刻的认识：</p>

一个男人要在社会上扮演多重角色，为人子、为人夫、为人父。</p>

作为一个社会人，就是要把每一个角色都要扮演好、拿捏好，这样才能从中找到平衡，这个人才是健全的人。”经历转型的阵痛后，朱凌波成为一个拥有理性、富有责任、包容一切、坚韧意志的社会人。正如他最开始驰骋诗坛时，他是以诗歌与诗歌评论并行的“双枪将”，他找到了理性和激情的平衡点。</p>

此后10年，朱凌波先后在深圳、珠海、山东、河南、北京自我流放，历经民营、合伙、国营、股份和上市等企业，涉足过贸易、广告、金融和地产等行业。他自称自己的职业生涯是“屡败屡战”。苏历铭对他的评价很中肯：“他是一个横冲直撞的公牛，是生活中打造出来的硬汉。“朱凌波人生轨迹的转换，与其说是他屡败屡战，不如说是人生迷惘期的自我流放。</p>

不止是朱凌波处于人生迷惘期，这是他们一代人共同的生活写照。同时期的诗人，海子死了，顾城死了，骆一禾也死了，舒婷写散文，芒克转行画画，苏历铭东波日本，徐歌亚定居深圳，每个人都处于人生惶感时刻，每个人都背负重任前行。</p>

2000年，身心俱疲的朱凌波远离了商业圈，开始了自由撰稿人的生活。朱凌波听了崔健的一场遭遇嘘声演唱会，在杂志上发表了题为《崔健：激情不再》的文章，他引用塞林格的名言评价崔健，“一个不成熟男子的标志是他愿意为某种事业英勇地死去，一个成熟男子的标志是他愿意为某种事业卑贱地活着。”这句话不仅是对崔健本人的评价，同时也是对自身商海十年沉浮的体悟，更是对他们一代人命运际遇的总结。</p>

经历商海 10年挣扎后，朱凌波清醒认识到，自己并不适应一名职业经理人的工作节奏，这也不是他的志向所在。依靠本人切入型的咨询能力，他终立足地产行业。从最开始在清华大学开办国际商业不动产运营商 CREO 培训工作的高级顾问，到商业不动产专业委员会主任，再到亚太商业不动产学院院长，朱凌波将“国际化视野”与“本土化思维”相结合，营造良性竞争与和谐发展市场环境，为企业和行业培育复合型、专业型、实战型人才，推进商业地产的系统化、专业化、标准化、国际化、产业化。</p>

从最初简单的讲座式上课，到课堂理论、操盘手现场讲折、案例实地考察结合。从宏观培训到精细化培训，亚太商业不动产学院为行业培养了近千位中高级管理人才和企业领军人物，成为中国商业不动产行业人才培训的集大成者。朱凌波也被称为中国商业地产专业培训第一人，被誉为中国商业地产的布道者，他所在的亚太商业不动产学院也被形容为中国商业不动产领域的黃埔军校和操盘手的摇篮。</p>

坚守理想 平衡精神</p>

从进入地产这个行业，朱凌波从没有把自己定义为商人，在他看来，工作只是男人成熟的必经阶段，他将自己定义为社会活动家。</p>

“我的工作带有半公益性质，我一直</p>

想做教育研究咨询工作，我的任务就是将地产理论传播开来，同时对城市商业项目的发展提供差异化指导性意见，与政府能够达成高平台的对接。”朱凌波说。正因为对行业有着清醒的认识和定位，也正因为骨子里的理想主义情怀，朱凌波才会为商业地产的发展殚精竭虑。他以规范和提高行业水平为己任，了解中国商业地产在不同城市的发展脉络，推进中国商业地产培训教育的系统化、标准化，促进区域城市化发展。“我们也希望商业地产能够对城市化的发展，甚至对一个城市时尚的、文化的、消费的理念的改变产生积极的影响。“朱凌波说。</p>

正是把过多时间投入到培训教育上，朱凌波现在很少有心如止水的状态，诗在他的生活中更多起着“平衡精神”拐杖的作用，是精神的慰藉和情感的宣泄。“如今我内心诗的火苗小了，但那束烛光永远不会熄灭。“朱凌波说，“回首这么多年来的经历，我们这一代人承担的责任太重了，负载了理想主义与生存需求、英雄主义与生活负担的对立。但这也是我们这代人必须要承担的责任。</p>

1985年，朱凌波和包临轩、苏历铭、李梦、黄云鹤五位大学生诗人自费印刷过一本名为《北方没有上帝》的诗集，他在创作前言里写道：“诗是灵魂的奏鸣曲，诗属于美学属于未完成美学，诗不应该商品化，我们的时代是产生流派的时代，诗歌需要现代化，就我个人，我只想在心理诗和象征诗上玩玩空翻和倒立，我的愿望不是成为诗人，而是实业家或政治家。”这成为他梦想照进现实的真实写照。</p>

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